Donazioni di immobili,
Marche poco generose:
le importanti novità della riforma

di Francesco Cittadini*

Nonostante le distanze geografiche e le profonde differenze socio-economiche, esista un filo invisibile che lega il Trentino-Alto Adige e la Calabria: una fortissima propensione culturale alla donazione immobiliare.

Procediamo con ordine. Sebbene il Sud e le Isole detengano il primato complessivo per volume di donazioni immobiliari (48,82% del totale nazionale), l’analisi del rapporto tra atti e residenti, oggetto del recente studio del Consiglio nazionale del Notariato, rivela che in cima alla classifica per densità di donazioni non troviamo una regione meridionale, bensì il Trentino-Alto Adige con 991 atti ogni 100.000 abitanti. Tuttavia, è proprio qui che emerge il punto di contatto con la Calabria, la quale segue a breve distanza con 806 donazioni. Questo legame non è solo statistico, ma profondamente antropologico: la propensione della Calabria a regolare i rapporti successori tramite donazioni in vita è così radicata da aver influenzato altri territori. È il caso della Valle d’Aosta (terza in classifica con 775 atti), dove l’alto numero di donazioni è storicamente riconducibile alla forte immigrazione calabrese, che ha esportato questo modello di gestione del patrimonio familiare anche in contesti economici differenti. Mentre regioni popolose come Campania, Lombardia e Sicilia dominano in termini assoluti per numero di atti, il Trentino-Alto Adige e la Calabria rappresentano le due facce di una stessa medaglia: quella di una cultura che privilegia il passaggio di proprietà intergenerazionale “anticipato” rispetto alla successione ereditaria classica.

E le Marche? Se leggiamo il Rapporto dati statistici notarili con un pizzico di malizia, le Marche potrebbero effettivamente passare per la regione del “braccino corto” quando si tratta di donazioni immobiliari. Ovviamente non stiamo parlando di vera e propria scarsa generosità, ma se mettiamo le statistiche sotto la lente d’ingrandimento, il confronto con altre aree d’Italia è piuttosto netto. Mentre in altre regioni sembra esserci una fretta culturale di intestare le case ai figli, i marchigiani si dimostrano molto più cauti. Le Marche si inseriscono in un Centro Italia che, complessivamente, cuba solo il 14,67% del totale delle donazioni nazionali. Un numero modesto se paragonato al quasi 50% macinato da Sud e Isole. Insomma, prima di passare le chiavi di casa a titolo gratuito, si aspetta.

Lo studio ci fornisce l’occasione per trattare la storica svolta sulle donazioni e la successiva circolazione dei beni. Con il via libera definitivo al DdL Semplificazioni 2025 dello scorso novembre, si chiude l’era dell’incertezza per chi acquista immobili provenienti da donazione. Una vera e propria rivoluzione attesa da decenni sblocca la circolazione soprattutto dei beni immobili e anche delle quote sociali. Il legislatore ha finalmente messo in sicurezza gli acquisti di beni che in passato sono stati oggetto di donazione, eliminando quella spada di Damocle che per anni ha pesato su compratori e istituti di credito.

Al centro della riforma c’è il delicato equilibrio tra la libera circolazione dei beni e la tutela della “legittima”, ovvero quella quota di patrimonio che il Codice civile riserva tassativamente ai parenti più stretti del defunto, come il coniuge e i figli. Fino all’altro ieri, il sistema giuridico italiano prevedeva un meccanismo di protezione estremamente rigido: se una donazione effettuata in vita dal defunto ledeva la quota spettante agli eredi e il donatario (chi aveva ricevuto il “regalo”) non possedeva risorse sufficienti per compensarli, i legittimari potevano esercitare l’azione di restituzione direttamente nei confronti del terzo acquirente.

Questo scenario ha generato per anni una paralisi di fatto: un bene donato era considerato dal mercato “scarsamente commerciabile”. Chi acquistava, infatti, rischiava di vedersi coinvolto in una lite ereditaria tra soggetti estranei e di dover restituire l’immobile o pagare ingenti somme di denaro anche a distanza di molti anni dall’atto di compravendita, spesso pur essendo totalmente ignaro della donazione originaria. Una situazione di rischio che coinvolgeva anche le banche, le quali evitavano di iscrivere ipoteche su beni ricevuti per donazione proprio per il timore di veder svanire la propria garanzia.

La nuova Legge, in vigore dal 18 dicembre 2025, cambia radicalmente prospettiva, offrendo una protezione blindata alla controparte del donatario. D’ora in avanti, l’acquirente non rischierà più alcuna restituzione: se il donatario che ha venduto il bene risulta nullatenente e non può rimborsare gli eredi, questi ultimi rimarranno insoddisfatti, esattamente come accade a un qualsiasi creditore di fronte a un debitore incapiente. Il legislatore ha dunque scelto di favorire la certezza dei traffici giuridici, limitando la rivalsa dei legittimari. L’unica eccezione residua riguarda i casi in cui il bene donato circoli ulteriormente a titolo gratuito: solo in questa ipotesi, chi riceve il bene con una seconda donazione da un donatario incapiente sarà tenuto a compensare gli eredi, ma esclusivamente nei limiti del vantaggio economico che ha concretamente conseguito.

L’azione di restituzione rimane esperibile per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, ma solo in determinati casi: 1) se anteriormente al 18 dicembre 2025 sia già stata notificata e trascritta una domanda di riduzione della donazione ritenuta lesiva della legittima; 2) se entro il 18 giugno 2026 vengano notificati e trascritti una domanda di riduzione della donazione ritenuta lesiva della legittima oppure un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione ritenuta lesiva della legittima.

*Dottore commercialista – Tartuferi & associati